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十年前的佛山新城被高估了,十年后的今天被低估了
龙某某个人网站_高级置业顾问 / 龙某某个人网站_高级置业顾问 / 2021-09-21 19:18 / 阅读697次
 

十年前佛山新城是佛山被高估的版块,我的朋友张阿姨,在市规划局工作,2011年张阿姨和她的几个同事在佛山新城保利东湾置业,当时房价120000,佛山新城同期的千灯湖房价也是12000左右。

当时大家非常看好佛山新城的未来,甚至觉得佛山新城就是佛山版的珠江新城。

佛山最优质的的配套资源诸如世纪莲,博物馆,图书馆,演艺中心等等全部给了佛山新城。当时普遍认为佛山新城一片光明。

但天不遂人愿,佛山新城陷入了长达十年的沉寂期。目前千灯湖二手房房价已经飙升至3万一平,佛山新城二手房还停留在21000左右。

过去十年是房地产市场狂飙猛进的十年,佛山新城的房价增长速度不仅远低于千灯湖,甚至还跑不赢佛山市平均房价增长速度。

房价反映的是市民对一个区域的认可度,佛山新城目前被佛山市民普遍看低。

提起佛山新城,佛山当地人除了惋惜就是怒其不争。


 

佛山新城发展不尽如人意有以下几个原因

一:领导换届,行政管理权转移

佛山新城最早开始规划是在2003年,当时市政府雄心勃勃,佛山新城的规划标准对标的是广州珠江新城。由于后来的领导班子调整,佛山新城发展地位也随之下降。2015年佛山新城的管理权也移至顺德。

而且由于大环境的原因,本来计划市政府要搬到佛山新城中欧中心的的计划也泡汤了。

佛山是一个组团式的城市,佛山被网友们戏称为佛联邦,南海,顺德,禅城行政上各自为政。就连车牌都有三个,三个区和广州的合作交流甚至比三个区之间的交流还多。

佛山新城地理位置靠近禅城,与禅城市区一河之隔(东平河),可与顺德区政府所在地大良有着30公里的距离。

顺德对佛山新城没有什么好感度,顺德的发展中心在大良,在容桂,在北滘,在伦教。佛山新城就处在了佛山不管,顺德不爱的尴尬地位。行政管理权的转移使佛山新城错失了过去五年的黄金发展期。

二:商业配套先行,缺乏产业

佛山新城的规划规格很高,新城基础配套非常完善,佛山新城定位就是佛山CBD,规划了八大中心,保利中心,中欧中心,苏宁广场等纯写字楼项目。但是佛山市制造业主导的城市,临近广州,产业带非常成熟,商业办公非常羸弱。

即使是现在佛山的写字楼空置率还有百分之40,高居全国第二。如果没有强有力的产业招商,很容易变成空城、鬼城。

佛山新城的甲级写字楼空置率更加夸张,高达52%,而前几年佛山市政府,顺德区政府在佛山新城产业招商方面几乎是不作为的。

三:缺人口,商业配套薄弱

佛山新城一度被称作空城,鬼城。佛山本地人对佛山新城最直接的感受是缺人气。佛山新城已经交楼的楼盘主要就保利东湾,依云水岸。

因为市政府,区政府在招商发展方面的不作为,房产商开发拿地积极性也很差。有些开发商甚至拿了地也捂盘不开发、

佛山新城就陷入了恶性循选,因为没人,导致商业配套,学校发展也比较滞后,久而久之,佛山新城就变成了空城的代名词,佛山新城的未来也备受质疑。

四:学位紧缺

目前佛山新城只有东平小学,大墩中学(村办学校),目前学位紧缺已经严重制约发展新城的发展。学位紧缺也是影响投资者置业佛山新城的一个很重要的原因,没有学位的新城是没有灵魂的。

十年前的佛山新城被高估了,十年后的今天被低估了

2019年开始佛山新城迎来了利好爆发期

佛山新城重归佛山直管佛山新城最核心的问题是管理权的问题,如果继续归顺德管理,佛山新城必将烂尾。

佛山市政府也意识到了这个问题。佛山新城从2019年3月开始归佛山直管,佛山新城管委会是正处级单位(和顺德平级),政治地位,战略地位显著提升

三龙湾发展战略

2019年佛山市提出了“三龙湾”战略,三龙湾战略是目前佛山第一战略。

三龙湾位于顺德,南海,禅城,广州交界处,地理位置非常优越,佛山新城是三龙湾的门户,佛山新城也纳入了三龙湾整理发展规划,三龙湾管委会设在佛山新城信保广场。

佛山未来十年看三龙湾,三龙湾未来十年看佛山新城,未来十年会是佛山新城起飞的十年。

地铁利好开始兑现

目前佛山新城建成的有地铁1号线,在建地铁3号线预计2021开通,广佛环线(佛山西站到广州南站段),佛山新城东平站是目前佛山在建中唯一一个三地铁交汇站点。交通优势非常突出。

广州28号线经过佛山新城,地铁28号线作为大湾区快速地铁线,时速160公里。对佛山新城的意义重大。

佛山新城未来规划的还地铁6号线,广佛江珠城际。

8.3发改委最新批文广佛莞城际起点定在佛山新城东平站。见下图序号11.

广佛莞虽然是城际,未来应该是地铁化运营,因为以城际形式提报,审批速度会快,还不占用市内地铁规划名额。28号线既享受地铁的便捷,又兼具城际的速度。

28号线全长107公里,计划投资950亿。28号线起点在东平站与广佛环线交汇,经过佛山市政府,火车站,大沥,到芳村和18号线在琶洲交汇,然后向东经新塘到东莞。

28号线将和18号线组成贯穿广州东西和南北的快速交通主动脉。未来会是大湾区最重要的两条快速地铁,重要性不言而喻。

值得一提的是,28号线起点定在佛山新城东平站意味着,高明机场专线起点大概率也定在东平站,或者高明机场专线作为28号线西延线存在。

广佛江珠城际可能会作为28号线南延线。

这样高明机场既可以通广佛环线连接广州南,白云机场,东莞,又可以通过28号线连接佛山火车站,直通广州市区。这样才能达到最大通勤效率。

届时佛山新城就会是整个佛山最重要的交通枢纽。

这样从佛山新城经广佛环线到广州南站12分钟,到佛山西站10分钟,到琶洲CBD25分钟,到白云机场45分钟。

从佛山新经28号线到佛山火车站(广湛高铁)12分钟,到芳村白鹅潭CBD 25分钟。到广州东站35分钟。到东莞CBD一个小时。

走高明机场专线到高明机场(珠三角环线机场)30分钟,即使高明机场专线接驳佛山西站也就40分钟,广佛环到佛山西站到高明机场。

经广佛江珠到江门30分钟,到珠海1个小时。

学校规划提上日程

2020年6月9日,三龙湾管委会计划投资4亿建设佛山华英实验学校,位置位于岳步村附近。新城东站附近投资建设佛山新城公办高中(占地200亩),投资4亿建设佛山新城公办小学+初中(文德道和银桂路交汇处)

2个9年制学校+1公办高中将极大缓解佛山新城教育资源不足,教育短板的补齐将为佛山新城发展带来极大的利好,也会对片区房产升值带来巨大的空间。


 

旧改提上日程

从2020年开始佛山新城加快了旧改步伐。佛山新城小涌,岳步,大墩等村旧改已经提上日程,将为佛山新城释放5682亩土地。

其中小布村1233.9亩,荷村807.94亩,大墩村2159.7亩,小涌村1481亩。

佛山新城旧改土地将主要用于住宅,学校,这也为佛山新城向纵深发展提供了广阔空间。大规模的住宅土地储备也意味着佛山新城的未来不可能缺人。

近两年来,佛山新城地位凸显,佛山新城的未来还是可以期待的。甚至我觉得佛山新城是佛山最有潜力的版块。

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